기업임대주택 ‘보증금 제한’ 풀어 ‘주거안정’ 이루겠다는 윤석열 정부

정부가 기업의 임대사업 참여를 활성화 한다는 명목하에 임대료 관련규제를 다 푼 ‘20년 장기임대주택’을 도입하기로 했다. 기존 10년 장기임대주택과 달리 유형에 따라 시세대로 임대료를 올릴 수 있게 되고, ‘주거비 물가상승률’보다 더 높은 임대료 인상도 허용한다.

국토교통부는 28일 정부서울청사에서 열린 경제관계장관회의에서 이 같은 내용을 골자로 한 ‘서민·중산층·미래세대 주거안정을 위한 새로운 임대주택 공급방안’을 발표했다.

이번 공급방안에서 크게 ▲신유형 장기임대주택 공급방안과 ▲노후 공공청사 등을 활용한 복합개발 공급방안이 담겼다.

우선 신유형 장기민간임대주택 공급방안은 리츠 등 법인이 대규모(단지별 100세대 이상), 장기간(20년 이상) 임대주택을 공급할 수 있도록 규제완화와 공적지원을 적용한 민간임대 사업모델이다. 임대 가능한 주택유형에는 제한이 없다.

이를 위해 정부는 임대료 규제를 완화해 주기로 했다. 초기 임대료를 시세의 95% 수준으로 하는 규제와 임대료 상승률 5% 상한 제한, 임차인 변경시에도 임대료 상한 5% 적용 등의 임대료 규제를 모두 풀어주겠다는 의미다.

현재 100가구 이상을 보유한 10년 장기임대주택 사업자는 임대료 상승률을 5% 이내로 제한하는 전월세 상한 규제와 함께 상승률이 해당 지역의 주거비 물가지수 상승률을 넘어선 안 된다. 또 임대료를 올릴 때는 임차인대표회의와 협의해야 하며, 임차인이 바뀌어도 의무 임대 기간에는 임대료 상승률(5%)을 제한받는다.

구체적으로는 사업 모델을 ▲자율형 ▲준자율형 ▲지원형으로 나눠 임대료 규제를 차등 적용한다.

‘자율형’은 임대료 규제를 모두 피할 수 있다. 임대보증 가입과 임대차 계약 신고의무만 지키면 된다. 대신 정부 지원은 없다.

‘준자율형’은 세입자가 계약갱신청구권을 사용할 수 있고, 임대료 인상률도 5% 이내로 제한된다. 이에 따라 정부는 자율형 사업자에게 주택 건설자금 조달을 위한 저리 기금 융자와 지방세 감면 혜택을 준다.

‘지원형’은 초기 임대료를 시세의 95% 수준으로 해야 하며, 무주택자 우선공급 의무도 갖는다. 대신 정부가 지원형 사업자에 기금 출자·융자, 공공택지 할인 등의 인센티브를 주는 식이다.

유형별 임대료 증액 기준을 지키는 사업자에 한해 법인 중과세 배제 혜택도 준다. 취득세 중과(12%), 종합부동산세 합산, 법인세 추가 과세(20%)에서 배제한다.

그뿐만 아니라 기업형 장기임대 사업자가 도심 민간 부지를 원활하게 확보할 수 있도록 개인 토지주가 부지를 매각하면 양도세를 감면(10%)해 준다. 법인 소유 토지 매각 때는 법인세 10%p 추가 과세에서 배제한다.

법인 사업자간 임대주택 거래 규정도 풀어준다. 적절한 시기 사업자 변경을 통해 수익실현이 가능하도록 포괄양수도를 허용한다. 포괄양수도는 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하는 것을 말한다. 5년 이상 운영 후 임대주택 전체를 넘길 경우 넘겨받은 사업자가 기존 세제혜택을 받을 수 있게 해준다는 의미다.

기업형 장기임대 사업에 대한 보험사의 진입 장벽도 없애준다. 보험사의 임대주택 투자를 허용하고, 장기 임대주택 보유 때는 재무 건전성 평가지표인 ‘지급여력비율’을 20%에서 25%로 완화해 적용한다.

공급방안에는 노후 공공청사 등을 활용한 복합개발 공급방안도 담겼다. 핵심은 30년 이상 노후화된 공공청사나 폐교 예정 학교부지 등에 대해 임대주택 등과의 복합개발 검토를 의무화한다는 내용이다.

이를 위해 정부는 국토부 주관으로 기재부와 행안부, 지자체, 그리고 사업시행자 등이 직접 참여하는 ‘공공시설 복합개발 추진 협의회(가칭)’를 출범해 일련의 과정을 체계화한다는 방침이다. 복합개발 검토 대상은 1순위 임대주택, 2순위 공익시설, 3순위 상업목적시설 순으로 규정될 예정이다.

복합개발 대상 부지는 국토계획법상 입체복합구역으로 지정해 용적률을 최대 200%까지 완화하기로 했다. 역세권이나 공영주차장을 활용할 수 있는 경우 주차장 기준도 가구당 0.3대 수준으로 대폭 완화될 예정이다.

아울러, 이번 복합개발을 통해 공급되는 건설형 공공임대주택은 ‘영유아 양육가구’, ‘문화예술인’, ‘취업(창업)준비청년’ 등으로 공급 대상을 특화할 수 있도록 할 계획이다.